Buenas conversaciones, buenos futuros
Propuesta Alternativa al Conservador de Bienes Raíces
22 Diciembre 2007
Este ente del Estado observado desde la crítica a reformas que no trascienden y desde la urgencia de cambios necesario y fundamentales para este servicio.
Rossano Droghetti L. >
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Comparto con usted una crónica realiazda por mi amigo Sergio Biava Nass, denominada sobre el conservador de Bienes Raíces y la refomra que se prentende a hacer. Un texto observado desde la mirada crítica, con reflexiones y reparos duros hacia lo que viene y propuestas de trabajo para mejorar ello.
El texto es del ingeniero civil Sergio Biava Nass y que lo compartimos en exclusiva para La oPiñón.
El texto es del ingeniero civil Sergio Biava Nass y que lo compartimos en exclusiva para La oPiñón.
REGISTRO CENTRAL de PROPIEDADES UNA PROPUESTA ALTERNATIVA CONSERVADOR DE BIENES - RAICES PROBLEMAS Y SOLUCIONES.
El sistema actual de los Conservadores de Bienes Raíces tiene múltiples deficiencias, que han aflorado muy intensamente en el último tiempo, sobre todo con los problemas que enfrentamos en Temuco con la creación de un Segundo Conservador.- Entre ellas podemos mencionar:
- Los cobros a los usuarios son claramente excesivos y perjudican a muchas personas y empresas.- No tienen ninguna relación con el trabajo efectuado.-
- Los plazos de entrega de los certificados y las inscripciones son excesivas (3 a 5 y 15 a 21 días hábiles en Temuco).- Estos plazos son diferentes a lo largo de Chile.- Lo anterior más la necesidad de efectuar los típicos estudios de títulos hacen que cualquier transferencia o hipoteca tome al menos un mes de plazo.- Esto generalmente se traduce en que los dineros quedan retenidos en la Notaría, con el consiguiente costo financiero involucrado.- Por otra parte, dificulta las transferencias y/o traslado de hipotecas de un banco a otro, lo cual limita en forma importante la competencia en el sector financiero, con un importante costo para los deudores del sistema.-
- Pérdida de información; mientras no se modifique el sistema actual, para incorporar registros digitales, estamos perdiendo todos los archivos que se usan en las Notarías y Conservadores.-
- Seguridad.- Hay que distinguir 2 aspectos.- La seguridad física de las instalaciones en algunos casos es muy precaria, por cuanto hay algunos Conservadores que funcionan en casas de madera habilitadas para tales efectos y no en edificios o instalaciones construidas especialmente tomando en cuenta el debido resguardo de la valiosa documentación que deben almacenar.- Por otra parte, los usuarios no pueden limitar el traspaso de los bienes, como por ejemplo renunciar al derecho a vender por poder o exigir un nivel de identificación superior, como podría ser el uso de huellas digitales, iris del ojo, etc, que son tecnologías actualmente disponibles.- Hoy día esto no es posible y podría ocurrir que una propiedad sea transferida a través de un poder irregularmente otorgado en alguna Notaría, de esas que de tiempo en tiempo son sancionadas y clausuradas.-
Las modificaciones actualmente en estudio, como por ejemplo bajar la edad de jubilación de los Conservadores de 75 a 65 años o la creación de nuevos Conservadores obviamente no resuelven los graves problemas del sistema actual.- Incluso esto último acarrea nuevos trámites y costos al trasladar las inscripciones al nuevo Conservador, que por supuesto deben asumir los sufridos usuarios.- Hay que hacer modificaciones de fondo.-
Es necesario abrir espacios para la libertad, la creatividad, la verdadera incorporación de tecnología informática de última generación y la competencia.- Para ello se propone hacer los ajustes legales que permitan la creación o existencia de un Registro Central de Propiedades, que en todo caso debería cumplir varios requisitos:
* Tener carácter nacional, esto es operar a través de todo el país, ya sea a través de sucursales en las principales ciudades o a través de convenios con algunas de las Notarias actuales, que deberían especializarse en el tema.-
* Ser un sistema que opere con tecnología informática de última generación, permitiendo revisar registros, obtener certificados y copias por Internet.-
* Debe ser plenamente confiable y aceptado por los principales usuarios institucionales del sistema, esto es los Bancos, las Compañías de Seguros, las AFP, los Corredores de Propiedades, la Cámara Chilena de la Construcción.-
* En base a lo anterior, parece ser una buena opción que el operador del sistema sea una empresa privada, cuyos dueños sean las asociaciones gremiales de las propias instituciones mencionadas anteriormente, al estilo de lo que es actualmente el Depósito Central de Valores, que custodia y administra muchos títulos, depósitos a plazo y letras hipotecarias de las AFP, Bancos y Compañías de Seguros, incluyendo Registros de Accionistas de empresas particulares.-
* Las tarifas a cobrar deberían ser muy inferiores a las actuales, del orden de 50%.-
* La entrega de Certificados de Dominio Vigentes, de Hipotecas y Gravámenes, de Prohibiciones, de Litigios, copias de Inscripción, Vigencia de Sociedades, etc, debería ser posible a través de Internet en forma instantánea.-
* Este sistema podría operar en forma paralela o, dentro de un plazo prudente como sistema único, reemplazando completamente al sistema actual.-
* En una primera etapa, sería necesario trasladar las inscripciones del sistema antiguo, en cuyo caso sería necesario hacer un Estudio de Títulos exhaustivo, de tal forma que las inscripciones del nuevo sistema tengan certeza jurídica y por lo tanto no sean necesarios los famosos diferentes estudios de títulos que deben realizarse actualmente.- Hoy en día se puede contratar al más connotado estudio jurídico para comprar una propiedad y aun así todos los bancos exigen un nuevo estudio de títulos para, por ejemplo, hipotecar dicha propiedad.-
* Para lo anterior se propone la creación de un Registro Único de Estudios Jurídicos o Abogados Especializados en Bienes Raíces, que sean aceptados por todos los usuarios institucionales del sistema, lo cual aseguraría que al contratar a uno de ellos para comprar una propiedad, no tendría problemas para inscribirla en el Registro Central de Propiedades .ni sería necesario hacer nuevos estudios de títulos para hipotecarla o incluso para venderla, siendo en este caso sólo necesario verificar que esté inscrita a nombre del vendedor en el Registro Central de Propiedades.-
* La creación de este Registro Único de Estudios Jurídicos o Abogados Especializados en Bienes Raíces sería a partir de la proposición y aceptación de los usuarios institucionales del Registro Central de Propiedades y debería tener un sistema de evaluación periódico, cada 1 o 2 años, de tal forma de incentivar la especialización, actualización y evitar los errores, eliminando a los que han perdido la confianza del sistema.- O sea esta evaluación debería ser realizada por todos los actores del sistema.- Este mismo sistema de evaluación debería aplicarse a las Notarías especializadas en Bienes Raíces.-
* Una vez que la propiedad está inscrita en el Registro Central de Propiedades, su transferencia o hipoteca debería ser un trámite muy rápido y expedito, que no debería tardar más de un día y en lo posible realizarse en línea.- O sea, confeccionada la respectiva escritura ya sea de compraventa o hipoteca por un miembro del Registro Único de Estudios Jurídicos o Abogados especializados en Bienes Raíces, constatado por Internet que el propietario en ese minuto es el vendedor presente en el acto, revisada la escritura por el Notario especializado y firmada por las partes, se envía electrónicamente al Registro Central de Propiedades.- Posteriormente se remite copia de las escrituras correspondientes a la casa matriz del RCP, para su correspondiente archivo y resguardo, en forma paralela a los registros electrónicos.-
* El nivel de seguridad de las instalaciones físicas debería ser acorde a la importancia de la documentación almacenada, o sea con resguardos contra incendios y robos.-
* El Registro Central de Propiedades debería permitir establecer a los usuarios diferentes niveles de seguridad, como por ejemplo sólo operar personalmente (renunciar expresamente a vender por poder), exigir la identificación del vendedor a través de un sistema de huellas digitales, iris del ojo, etc.-
Esta es una solución privada a un problema público.- Entre otras virtudes, esta propuesta no representa un costo para el Estado, recayendo toda la responsabilidad y los costos asociados a la iniciativa privada, específicamente a las asociaciones gremiales de los principales actores institucionales involucrados en el sistema.-
Foto Álvaro Rivas
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EL ESCANDALO DE LOS NOTARIOS
EL ESCANDALO DE LOS NOTARIOS Y CONSERVADORES...DE PRIVILEGIOS.
La de los Notarios públicos y Conservadores en Chile es una institución arcaica. Decimonónica. Grotesca. Y además, un reto a la paciencia y pasividad ciudadana.
No tiene justificación alguna que unos señores emparentados o vinculados a través de dudosas relaciones con gente del poder judicial o del Ministerio que los nombra y ?faculta?, tengan el privilegio de cobrar escandalosas cifras por unos simples actos administrativos, bajo pretexto de servir de ministros de ?fe? para atestiguar tales actos, como si estuviesen premunidos de un don especial. El cobro de jugosos ?honorarios por ese pseudo atestiguamiento causa verdadera rebeldía, por la inutilidad, falsa solemnidad y clara intrascendencia de tal testimonio, la mayor de las veces tácito, anónimo e invisible.
Firme acá y páseme cinco mil pesos, repite latamente una funcionaria con cara de no muy buenos amigos para que nosotros, las víctimas, rubriquemos echando simultáneamente mano a la billetera para depositar el óbolo. Y así desfilan por esas oficinas, lujosas en su interior, pero incómodas para el público común, miles y miles de ciudadanos, indefensas víctimas de este abuso generalizado y tolerado desde hace siglos en nuestro país.
Pingüe negocio el de estos personajes. Su solo nombramiento equivale a garantizarles varios lotos o kinos pagados por la gente común, claro que de manera diferida a lo largo del tiempo y sin gastos de sorteos ni publicidad. Debieran trabajar uno o dos años y jubilarse y ello sería tiempo suficiente para asegurarles un futuro que aquella gente común sólo puede alcanzar a lo largo de treinta o cuarenta.
Su defensa: Es que en Chile existe la escritura ?pública?, otro documento justificado quizás hasta la Revolución Industrial, que ?dirán- entre otras características de sesuda legalidad, no admite prueba en contrario (?). Pero ocurre que hoy día todo registro puede ser público, lo son aún aquellos que podríamos quizás calificar como estrictamente ?privados?. La tecnología actual podría resolver ? qué duda cabe- el asunto de las inscripciones en registros de propiedades, hipotecarios y otros cuantos, en tan solo cinco minutos, con programas elementales de computación, controles harto más efectivos, menos burocracia y por ende menos derroche en recursos que ?mal canalizados como ?honorarios? o ?derechos?- constituirían un ahorro neto para miles y miles de usuarios de estos inútiles ?servicios?, curiosamente así llamados. Una póliza de seguro que cubre la fidelidad de los actos que atañen a la transacción de propiedades y su adecuado registro en nombre del adquirente propietario, opera desde años en Estados Unidos (donde cualquiera puede ser un Notario: un vecino, un bancario, una secretaria) y su costo es ínfimo en comparación con los jugosos ?derechos? que estos conservadores de privilegios se embolsan día tras día, a vista y paciencia del deterioro económico del resignado público local.
La existencia del Conservador de Bienes Raíces es un escándalo que raya en la obscenidad. En el caso de Santiago, el actual propietario de este feudo de la Edad Media, heredero de un antiguo Presidente de la Corte Suprema, fue entrevistado hace un par de meses para un programa televisivo. Sus respuestas, medio ingenuas y medio ignorantes, dejaron perplejo al auditorio. Parecía no saber muy a ciencia cierta el número de ceros que se ocultaba detrás de sus periódicos y asegurados ingresos, que decía algo mermados por los impuestos que gravan estos ya consabidos derechos. Lógico, el fisco está siempre detrás de estos abusos, estirando su codiciosa mano para asegurar así su no menos preciada parte. Llamó la atención dentro de la confusión de sus respuestas, la baja proporción destinada al pago de su personal que (parientes incluidos, por cierto) - son quienes ejecutan ?todos somos testigos- el ?trabajo sucio? para que el señor feudal se enriquezca más y más con el sistema. Con razón, una cortesana dama de compañía al parecer conocida suya, quiso sacarle años atrás una parte por el disfrute de ciertos favores, a sabiendas que las arcas de este señor deben estar muy engrosadas con tamaños derechos.
En todo caso, la culpa no es del chancho...Una reforma profunda de este sistema es tanto más importante que otras que se publicitan a diario. Páguenle a una consultora internacional (no las del Transantiago) dotada de un buen know how tecnológico, unos ciertos emolumentos y la ciudadanía se ahorrará con ello, a futuro y ojalá para siempre, cientos de miles de dólares que justificarían tal inversión. Y los inmuebles que hoy ocupan estos señores ?otra parte importante de sus negocios ? quedarían así naturalmente desocupados y habilitados ?ojalá- para fines más nobles y altruistas como hogares de ancianos, centros de rehabilitación de menores, salas cuna, policía, colegios o institutos de educación.
Buena tarea, como muchas otras, para un futuro gobierno que quiera emprender reformas sustanciales y no de papel publicitario. Manos a la obra señores políticos. He aquí una fuente a donde echar mano para elevar algo el magro nivel de vida de nosotros, los ciudadanos corrientes.
El servicio de las personas
El servicio de las personas y profesionales que trabajan en el segundo conservador de Temuco, es realmente extraordinario...¡¡¡ Yo ya lo he comprobado...¡¡¡ Felicitaciones amigas y amigos del 2º Conservador de Temuco...¡¡¡ Especialmente las felicitaciones y para bienes, van para María Paz y sus colegas ...¡¡¡